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话题背景：
2009年岁末，重庆的购房人惊讶地发现，除了别墅、洋房、精装高层等高端物业，一些位于城市核心的普通清水高层住宅，销售单价已经悄然破万元，销售业绩一路看好。这是开发商在最大程度地拉高利润空间，还是重庆的城市价值已经到了房价破万元的关口？
钟模先 大泽置业总经理
李平德 晨报新盘汇总经理
乔振华 同策机构总经理
是谁在突破万元房价
晨报地产：近期，重庆的普通清水高层住宅中，已经出现了一些万元楼盘，且取得了不错的销售业绩。这是否说明重庆的城市价值已经到了房价破万元的关口？
李平德：这个现象实际上已经引起了业内人士的关注。有关重庆房价的话题，大家一致都很关心，但这一次，的确引起了很多人的特别重视，因为突破万元，不仅仅是房价从四位数变成五位数，它还可能造成一种持续效应，到底能不能站稳万元端口，突破之后，是持续上升，还是会有价无市造成回落，都是值得关注的。我觉得我们应该首先注意的是，谁在破万？从我们了解的情况看，目前破万的项目，集中在一些大型商圈附近的楼盘，这些楼盘体量往往不大。
乔振华：房价破万元的话题的确很引人关注，但我认为这中间有偶然。业内有个共识，今年9月以前，开发商销售的房源，很多是以前的存货，而因为去年行情不好，大家紧缩开发量，在今年9月以后，不少开发商都无房可售，新的房源至少要到明年才能亮相，这中间就存在一个断档期。对于大多数开发商来说，供应断档不是好事，不利于新品面市时保持热度。现在把价格提高，甚至突破万元，公司里人人都有活干，新品面市时也能保持持续的热度。从这个层面看，我认为目前某些楼盘房价破万元，并没有特别的意义。
钟模先：我很赞同乔总的看法。实际上就像一开始大家说的，这些房价破万元的楼盘，大都集中在核心地段，尤其是主城成熟的大商圈周边。这样的地段在重庆本身就是凤毛麟角，房价上万元并不奇怪。我觉得这和奢侈品的道理是一样的，同样一个挎包，LV能卖上万，在朝天门就只要几十元钱。上海的汤臣一品为什么能卖高价？因为稀缺嘛，黄金口岸，黄浦江边就这一个楼盘，当然有资格抬价。
万元盘不具领涨效应
晨报地产：业内的共识是，重庆房价会在一定时期内处于上升通道，那么这些破万元的楼盘，是否会产生标杆效应，引发重庆房价在明年产生新一轮上涨？
钟模先：我接着刚才的话讲。这些楼盘价格破万元，只是稀缺性的表现，不具有普遍意义。明年房价到底涨幅会有多大？我认为不会有太明显的幅度。
从我们了解的情况看，明年面市的新盘不少，比如龙湖、金科、华宇，以及一些外来巨头，都有很多新盘推出。据我们的计算，明年市场供应会比今年增长至少30%。而且，这些新盘的体量都不小，在明年的供应中，他们占的份额是很大的。而且我们要看到，很多有新盘推出的大鳄都是上市公司，为了业绩，他们该开的楼盘必须按时开，该实现的销售量必须按时实现，否则就会在股市上栽跟头。因此，想把价格抬升一大截，不容易。实际上，这几年重庆购房人的态度也在转变。2007年是疯狂，2008年是沉默，今年是行动，那么明年呢？我认为是理性。
李平德：房价持续上涨，也要考虑重庆市民的承受能力。来我们晨报新盘汇看房的客户，80%以上都是自住客，据我们统计，我们新盘汇最受关注的主力房源，每平方米单价在5000—7000元。上万元的房源，除非有地段优势和开发商品牌，否则市场是不会买账的。
乔振华：我的看法是，重庆核心地段的房源如果价格不上万元，那只能说明这座城市出了问题，但如果大家都想借势上位，也不大可能。不知道大家有没有注意，在这些破万元的楼盘里，业主的构成比例。观音桥周边，最近有一个上万元的楼盘，外来投资客的比例占到六成以上。投资客的存在，也是产生万元楼盘的原因。
投资客难起推高作用
晨报地产：正好想谈投资客的话题。最近有媒体报道，很多投资客逐渐淡出一线城市，转向升值潜力更好的二线城市，重庆也是其中的重要目标。各位认为，这是否造成重庆房价持续走高？
钟模先：投资客推高房价的作用大家都见识过，重庆房价会不会被投资客托高？我认为有可能，但是影响不大。因为这么多年了，投资客知道，在住宅板块，重庆并不是最适合的投资地点。投资客追求的是短期内房价能有大的涨幅，但重庆供应量很大，长线投资没多大风险，但要想像其他城市那样，三五年翻番，可能性并不大。
乔振华：投资客需要的，是高投入，高回报的产品，这样的产品一定要具备稀缺性，但在重庆，这样的产品很少。7年前，投资客看到渝中区有个江景豪宅还不错，6000多元的单价，结果7年后，还是卖6000多元。重庆稀缺的资源并不多。你说江景房稀缺吗？两江四岸有那么多楼盘，江景房不稀缺。重庆的山景房稀缺吗？重庆是座山城，也不稀缺。
钟模先：最近有人说独栋别墅会稀缺，因为国家不批了，可开发商是精明的，各种类独栋别墅应运而生。所以我很赞同乔总的看法，要想在重庆找稀缺资源真不容易。但刚才我们提到的万元楼盘，那些处于主城核心商圈周边的，确实是稀缺资源。
乔振华：的确如此。在重庆，投资客可选的产品少。投资客当然能推高房价，但在重庆，他们能起到的作用并不大。
李平德：还有一个因素应该重视，就是政策的预期，据传，银监会将收回房贷优惠，而二手房交易中的5.5%营业税优惠政策也有可能在年底停止。另外，据说重庆可能被纳入物业税试点城市。这些政策，每一个都会对投资客产生重大影响。虽然我们现在并不知道哪些政策会在明年兑现，但其中只要有兑现，投资客的投资热情就会受影响。
