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现在为了买套房子，大部分市民都是倾自己所有，但住在千难万难买来的房子里，许多人心里并不踏实。为何？因为拿不到房产证。房屋权属证书是权利人拥有房屋权利的唯一合法凭证，没有那个红本本，购房者难免住着不安心。
房产证办理难是一个十分普遍的问题，入住四五年，房产证还没办，这样的投诉本报经常接到。房产证难产，症结何在？购房者又该如何维护自己的合法权益呢？
业内人士：开发商违规操作是主因
一个新楼盘，开发商是最大的业主。整个开发项目完成后，开发商首先要到房管部门办理大产权证。只有这个大房产证办下来，买了开发商房子的业主才能申办出小房产证。业内人士介绍说，大产权证 “难产”是导致业主小产权证拿不到的主要原因。
“如果手续齐全，开发公司可直接到房金大厦申请办理大证。” 房金大厦房屋交易处主任王刚说，“如果开发商手续齐全我们不给办证，那是我们行政不作为。”
王刚坦言，他们遇到的情况往往是开发项目没有经过综合验收。
“通不过综合验收的原因很多，有可能是土地抵押还没到期，也有可能是小区绿化不符合要求。”市房管局开发科有关负责人表示，项目综合验收涉及到的部门很多，建委、土地、消防、质量监督、园林、防空、环保、规划等10多个部门各有各的职责。综合验收现在实行的是备案制度，开发商通过自查认为达到综合验收的条件了，可向上述部门提出验收申请。各方面的验收合格了，开发公司到房管局开发科进行备案，然后他们再组织复查。“有的开发项目大，开发商可以申请分期验收。但开发商往往提供的手续不全。”只要有一项检查不达标，综合验收就无法通过，开发商就无法申请房产登记，也就拿不到“大房产证”。
“如果开发企业已经破产或被取消资质，也无法继续办理楼盘的大确权；商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，无法办理产权登记；也有一些开发商将购房者所交的房屋维修基金和其他代办费用挪作他用，结果业主无法办证，或者开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金……”东昌路一律师事务所律师坦言，造成无法办理或长期办不出房产证的情况有十多种，大部分情况是由开发商造成，这也是实践中出现问题最多的一种。
业主：办不下房产证麻烦多
“前两天下雨，房檐处有两块砖掉了下来，把我吓坏了。”市民肖女士，一家三口住在老城区古楼北的两间平房内。这两间平房是肖女士的丈夫以前单位分的房改房，现在是名副其实的危房。
肖女士说，两年前她住的是新买的楼房，现在住危房都是房产证惹的祸。据肖女士介绍，2005年，她在花园南路的阳光木材组团小区购买了一套楼房，自己一辈子的心血都砸在了里面，还借了别人很多钱。“我都45岁了，受不了老有人催债，没办法，前年冬天把楼房卖了。”
趁着房价还可以，肖女士和买方签订了买卖合同，双方约定先付9万元的房款，剩余的等拿到房产证后一次性结清。肖女士说，她的房子买了已经四五年了，当时的房款是一次性付清的。但到现在，办房产证的事还没影。多次找过开发商，啥时候去对方都说正办着呢。“真在办还是假在办，谁也不知道。”没有房产证，结不清房款，肖女士不知还要在危房中住多久。
办不下来房产证的烦恼，家住皋东街鲁阳公寓的张先生同样有。张先生的房子买了四年了，房产证到现在也不能办。房子渗水还特别厉害，前段时间下大雨，东卧室接了将近一桶水。多次找物业，没人理会。想卖掉？没证没办法出手。
柳园南路龙山花园小区的刘先生，房子虽然不准备卖，但对于能不能办下来房产证心里一直没底。刘先生说，他是2003年10月份买的房子，一年后入住。根据开发商的承诺，他入住一年后就能办房产证。现在好几年过去了，办房产证的事还没任何动静。找开发商，人家总有各种理由。今年三四月份，开发商说小区东北角还有在建的楼房没完工，办理房产证的具体时间不好说。“现在房子盖完了，不知道办证还要等多久。”
花园北路智祥律师事务所许尚涛律师表示，近两年，房产纠纷在民事纠纷中所占的比例较大，而在房产纠纷中，有一半以上的会涉及到房产证的问题。
开发商：90天内办好证，不可能
2003年6月1日正式实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），对办理房屋产权证的期限及法律责任作了明确规定。
许尚涛律师解释说，按照《解释》规定，买卖双方对办理房产证期限有约定的，双方按照购房合同中的约定执行。没约定的，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。“也就是说，在这期间开发商应完成整个房地产项目的初始登记，达到业主能办证的程度。”许尚涛说，购房合同上约定办证期限为一年的比较多。
记者从房管部门了解到，办理产权证书，开发商首先要向房管局提供齐全的资料，如规划许可证、用地许可证、竣工核验证、竣工图纸等。竣工验收合格后，开发商要聘请有资质的测绘机构进行实测，出具测绘报告和图表。根据实际测绘的面积结果到房管局交易部门立契过户。最后由房管部门审核后装订档案并制证、发证。
当代集团开发部有关负责人介绍说，房屋竣工后，市建设工程质量监督站要对房屋进行单体验收，并进行备案。小区的相关配套设施也要到位，再等到消防、绿化等所有单位验收完毕，所以，小区多长时间通过综合验收很难说。
很多开发商认为，在90天内办下房产证，是一件不可能的事。有的开发商坦言，单小区综合验收一项，可能就得一两年时间。一年能办下房产证来也不容易，因为程序太繁琐，一环扣着一环。
房金大厦：证件齐全办证很快
还有的市民反映，各种手续已经上交多时，房管部门却迟迟不发证件。房管部门有关负责人指出，这是代办产权的单位或人员（律师、代理公司）违规操作的原因。
“在很多人眼里，办房产证要跑很多腿，花费很多精力。”王刚说这其实是误解，如果各种手续齐全，房产证很快就能办完。办理房产证的期限是10个工作日，若证件齐全，一个星期就能办完。
“有的市民来询问办证情况，可房管部门却没收到过他的申请资料。”王刚说，很多小区的房产证是通过开发商或中介公司代办的，向业主收取一定的费用。
另外，现在城区的房产中介很多，有的甚至打着房管局的名义到开发公司去拉业务，开发商与中介公司合作都有利可图。为节省成本，中介机构往往是收齐所有业主材料后才开始着手办理。
代办证会拖延办证时间，在大房产证已确权的情况下，业主完全可以自己到房管部门申办房产证。和开发商办理大房产证一样，只要手续齐全，业主在10个工作日内就可以拿到小房产证。“收件后在规定的时间内发不了证，相关的工作人员要受到惩罚。”
律师：购房要看开发商的信誉
由于出卖人的原因，买受人在规定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。实际上，一旦房产证逾期办理，开发商也有多种理由进行推脱，或者只支付给业主很少的违约金。那么，购房时业主应注意哪些问题，才能最大限度地保护自己的合法权益？
律师许尚涛说，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，五证齐全十分重要。《商品房预售许可证》有没有备案，开发商有没有办理土地证，规划许可证、施工许可证和建设手续是否齐全，这些情况 市民在签订购房合同之前都要核实清楚。“如果开发商没有土地证，业主可能永远都办不下来房产证。”
此外，选择什么样的开发商也至关重要。许尚涛解释说，在他受理的案件中，出现问题的多是小开发商和外地开发商。所以，买房时一定要考察开发商的信誉，选择有实力、资质和信誉好的开发企业所开发的楼盘。
