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日前,在由清远市委宣传部举办的楼市论坛上,全国着名房地产专家共同解读楼市新政,把脉清远楼市。经济学家戴欣明表示,清远房地产价格总体上合理。
房地产牵一发动全身
目前全国楼市夹杂着各种声音,实质是怎样的?在千丝万缕的关系中,房地产行业能否独善其身呢?建设部政策研究中心副主任、研究员秦虹认为,目前中国楼市已经由主动调整转变为被动服从。她表示,主动调整有利于稳定房价,开发商可以取得主动权。但另一方面,房地产业不是一个单独的行业,与各方面有着密切的联系。目前的楼市要服从外围宏观经济走向,次贷危机、全球资金紧缩等对中国楼市有巨大的影响,这对上市公司来说尤为明显。此外,要服从股市和整体消费水平的变化,在2008年所有经济指标下滑的情况下,消费者信心不足,观望情绪浓厚,楼市的正常需求受到了影响。
对此观点,其他专家表示赞同。广州卓越房地产投资有限公司赵卓文表示,判断楼市的走向已经不能像以前一样,用一个地区或者一个城市的内部供求关系来分析,要得到全面、准确的分析,必须与宏观经济挂钩。
变攻为守以自救
“寒冬”、“严冬”、“冰点”已经成为今年形容楼市的高频词汇,何时能走出“严冬”,可谓“公说公有理,婆说婆有理。”悲观一族表示,最起码用2-3年。乐观者则认为,按照目前国家的政策走向来看,明年上半年就可以了。房龙网CEO肖勇表示,目前楼市正进入调整期,不可能用几个月就可以完成调整。
在全球宏观经济一片萧条的今天,房地产开发商高唿“日子难熬”。赵卓文说“中国的楼市要翻过叁座大山”。第一座大山是政府宏观调控政策,第二座是银根收紧,而消费者信心不足,消费力下降成为第叁座大山。据调查,目前看涨和看稳的人群各占10%,80%的人群都在看跌,要恢复消费者信心不是一时半刻可以完成的。
如何度过“严冬”成为房地产开发商的首要任务。“当下最困难的是资金链紧张,开发商在年底面临资金结算的问题,诸如银行贷款结算、员工工资结算等。”秦虹说,开发商一方面要把握规律,敬畏市场;另一方面要学会分析判断市场,不盲目开发。在接下来的时间,开发商要做好长期、短期两手准备。
赵卓文则表示,开发商要变进攻为防守,把快进快去向长期经营方向转变。在减产自救的同时开发盈利产品。接下来要做好几件事,如尽量促销,减少空置房和积压存贷,尽快回笼资金,进一步缩短营销期限。另外,还应看到客户在改变,更多地关注外地顾客,利用好广州后花园的地理优势,把清远的房地产推向广州、珠叁角市场;关注跨区域的投资客户以及度假型的客户。
中小户型是未来趋势
与一线城市特色楼盘遍地开花的情况相比,清远的楼盘就显得羞涩多了。着名经济学家、独立观察员戴欣明认为,清远楼盘同质化严重,大部分开发商卖的都是毛坯房,带精装修的楼盘可谓凤毛麟角。另一方面,清远以大户型为主,几乎难以找到90平方米以下的房子。最后,清远的开发商都只关心房子卖不卖得出去,却不重视提供人文环境。
对于同质化问题,戴欣明表示,开发商要明确是在卖房还是卖一种生活方式,要细化产品,缩小到一个阶层或者一个群体,有明确的针对性。对于未来开发的户型,戴欣明说,“随着相关政策对中小户型的倾斜,开发中小户型将是趋势,这种户型也有很大竞争力。另外一方面,江景房作为稀缺资源增值潜力比较大。”
对于人人都关心的房价问题,赵卓文表示,目前的全国房价相当于股市处于5500点,还有比较大的下调空间。而作为清远,由于本身的房价就不高,而且处于二、叁线城市,目前的价格总体上是合理的。戴欣明认为,目前房地产变局已经形成,开发商应把以前的“暴利”向“盈利”转变。
