湖北日报讯 图为：武汉中央文化区
图为：奥山世纪广场
图为：世界城·光谷步行街凯撒广场
城市形态的变化、城市功能的升级，以及城市地位的提升，使得“中部中心城市”的武汉不再是商业地产的蓝海。在这场激战之中，什么样的企业和产品能够成为分开红海的摩西，在竞争中打出一条属于自己的路？
竞争加剧商业地产从蓝海驶入红海
2010年上半年”国十条”出台以来，政府对房地产的严厉调控一波接着一波，在住宅市场俨然严冬来临之际，商业地产因其相对较为稳定的政策环境、较长时期的开发、投资收益，以及多方共赢的优势，成为市场追逐的热点。
前有万达、华润、凯德，后有中粮、恒隆、宝龙，开发商们快马加鞭的加码布局商业地产，将其纳入发展战略的重点。就连很多曾号称“绝不涉足商业地产”的房地产企业，也纷纷改口。“招保万金”四大住宅地产巨头中，已有三个明确表态“从商”。
住宅市场的限购使得商业地产成为大量资金涌入的新平台。对此，香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗在本月举行的博鳌房地产论坛上预言：“中国商业房地产从今开始要进入一个战国时代。”
城市形态的变化、城市功能的升级，以及城市地位的提升，使得“中部中心城市”的武汉也不再是商业地产的蓝海。除和记黄埔、瑞安、华侨城、万达等早已布局武汉的外来大鳄，万科和金地也在武汉设立了商业地产部，开垦这块商业地产价值“洼地”，而本土的武商集团、福星惠誉、长城建设等如今也欲在这轮商业开发大潮中分一杯羹。
有统计数据显示，未来5年内，武汉将建成26座类似“摩尔城”，且面积都在10万平方米以上，同类企业之间的贴身肉搏将近乎惨烈。亿房中心商业地产研究员谢添分析称，从2009年下半年开始，鄂武商、中商集团和汉商集团等武汉本土商业巨头都致力于发展这类综合体项目，“此外，像南国置业、万达集团等地产开发企业也在积极进入这个领域，家乐福、沃尔玛和麦德龙等外来者现在正做得风生水起。”
商业项目市场饱和的风险和定位同质化的风险引起了业内人士的警惕和关注。相对住宅产品开发而言，商业地产对土地、资金、招商、运营、人才等都有着更严格的要求，进入门槛本来就要高得多，而今驶入竞争激烈的红海，更是令开发商面临严峻的考验，“一旦出了问题，这不仅对商业地产本身的发展有害，而且会损害商业地产的投资和发展环境。”
模式之战打造商业地产核心竞争力
业内公认，商业地产的不确定因素远大于住宅地产。在这场激战之中，什么样的企业和产品能够成为分开红海的摩西，在竞争中打出一条属于自己的路?
作为商业地产先行者，万达董事长王健林认为，运作模式、商业模式的创新最重要，“只有形成最具特色的核心竞争能力，别人才无法模仿、无法追上你。”
不同的企业处于不同的发展阶段，具备不同的条件，所选择的商业地产模式也必然存在差异。据业内人士介绍，快速销售、快速回款是商业地产早期出现的一种模式，典型的代表企业是SOHO中国；自主开发、资源整合则是另一种商业地产的运作选择，比如长和系的东方广场项目；而自己开发、运营、经营一条龙的模式对企业要求更高一些，典型代表企业如万达。
这些模式虽并不存在明显的好坏之分，而是因时、因势、因地而采用，但从发达国家的房地产经验看，目前我国城市化率接近50%，已到了开发与持有核心城市物业并重的时候，即以开发为主、在依靠开发获得短期业绩的同时逐步持有优质的物业。
王健林评价当前众多房企转型商业地产开发：“我认为他们已经错过了最好的时机，当初主动转型的时候没有抓住，等调控了、限购了才开始被动转型，会造成很多潜在的问题。”他认为很多企业低估了做商业地产的难度，商业地产不仅需要设计、建造，还要管理，而真正收益就体现在管理运营上，“预算租金1亿元，管理不到位只收回来了5000万元，你所有的模式再好看、再严密都会付诸东流。”
王健林为万达打造的下一个10年新的核心竞争力则是“文化和旅游”。在文化产业上，万达已经连续6年在中国企业中的投资额排名第一，“效益、规模都很不错，回报率也比较理想，实践已经证明，文化不仅可以做产业，还可以做成大产业。”在旅游产业上万达也大手笔不断，并已经与地产业务形成良好的互动和融合。万达在武汉的东沙项目汉街定位于“武汉中央文化区”，就是万达这一战略思想的典型体现。
区域补位规避“结构性过剩”
武汉商业地产供需两旺，固然有政策因素影响，但武汉思锐房地产投资顾问有限公司副总经理张敏同时指出：““武汉商业地产火热还是伴随着市场需求的增大而来的。城市形态变化和城市功能升级，必然带来商业地产的迅猛发展。”
去年，武汉人均GDP突破8000美元，向10000美元进发，与此相应的正是商业地产的蓬勃发展去年武汉商铺成交面积较上年增加457%，成交金额较上年增加的幅度达到7328%。到了今年，商业地产表现更为火热，上半年，在销售金额前十的企业当中，商业项目打破了去年零的记录，汉口北商贸、珩生五洲建材股份、四季美农贸城一举占据了三个席位。
在两江三镇、“多核多心”的武汉，除了开发集中的中心区域外，还有很多商业配套没有跟上产业建设的稀薄甚至空白区域。有分析人士指出，目前武汉的商业地产开发还远没有到“过剩”的程度，需要规避的是“结构性过剩”。“在武汉，形成大型商圈的项目目前不下十个，还有已经走上议程的光谷东，汉口北等，”张敏说：“武汉的多商圈形势，是武汉商业地产需求推动的基础和本质。”
如经开万达广场之于武汉开发区、世界城·光谷步行街之于光谷、奥山世纪广场之于青山，一批有长远眼光的开发商正是得益于这种区域补位的战略思想，不仅实现了自身的健康扩张，也促进了区域的良性发展。
年产值1500亿、有20余万常住人口的武汉开发区占世界500强企业在武汉投资总额90%，但原有的商业设施严重不足，水平也仅是刚刚起步阶段。因此武汉开发区工委书记罗长刚对经开万达广场评价很高。他介绍“万达广场是开发区近年来引入的最大商业项目，弥补了开发区服务业的短板，结束了开发区没有百货商场、五星级酒店等商业设施的历史。”
世界城·光谷步行街自一期开街便承担起了科技新城最重要的生活、商务活动、休闲娱乐等配套功能。其三期意大利风情街的婚庆、潮流、酒吧三大主题商业区也将进一步丰富光谷的商业形态。
而聚集了大量产业工人和中高端消费群体的青山之前只有建二和红钢城两个老商业区，远不能满足区域需求。奥山世纪广场的全新商业业态，填补了青山片区该类综合体项目的空白，带领余家头片区商业全面升级，与徐东商圈形成割据之势。
（张瑞茹）
作者：张瑞茹(本文来源：荆楚网-湖北日报)
